Những lưu ý khi đầu tư bất động sản trong nước
Mặc dù hiện tại, thị trường bất động sản đang trên đà tăng trưởng khá ổn định song cũng không phải vì thế mà người đầu tư buông lỏng cảnh
Những Lưu ý Khi đầu tư bất động sản – Thị trường bất động sản đầu năm 2016 chứng kiến nhiều dấu hiệu khởi sắc cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Sức mua tăng dần đều tỉ lệ thuận với khả năng nhận biết đâu là bất động sản đáng mua thế nhưng nếu không cẩn thận, người tiêu dùng vẫn có thể vướng vào những rủi ro khó gỡ.
Theo nhận định của giới kinh doanh bất động sản, 2016 sẽ là năm “ăn nên làm nên” của các dự án phân khúc cao cấp với nhiều siêu dự án có giá bán cực “khủng” lần lượt chào sàn. Bên cạnh đó, cung tăng cũng báo hiệu một cuộc canh tranh khốc liệt sắp sửa nổ ra tại phân khúc này. Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho biết trong năm 2016, TPHCM sẽ có ít nhất 10 dự án hạng sang và siêu sang được các doanh nghiệp trình làng chủ yếu tập trung tại các tuyến đường trung tâm Sài Gòn với view sông tuyệt đẹp cùng một mức giá bán đắt đỏ chưa từng có từ trước tới nay. Các chuyên gia nhận định, sự xuất hiện của các siêu dự án không chỉ góp phần hình thành nên một mặt bằng giá mới đối với bất động sản mà rất có thể còn khiến giá bán dự án ở các phân khúc khác cũng tranh thủ tăng theo kiểu “tát nước theo mưa”.
Lấy ví dụ như trong năm 2015, �một căn hộ chung cư�thấp nhất có giá bán khoảng 700-800 triệu đồng (tức dưới 15 triệu đồng/m2) vẫn làm người dùng băn khoăn thì nay dưới sự bùng nổ thông tin nên chỉ cần có dự án mở bán nhà thông tin các căn hộ giá 2.000-4.000 USD/m2 là người dùng đã thấy hài lòng, thậm chí còn tranh nhau mua vì nghĩ giá rẻ mà không hề quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm (là giá thành cộng với biên lợi nhuận hợp lý).
Hiện nay, trên thị trường xuất hiện rất nhiều dự án cam kết cho thuê căn hộ đã bán cho khách trong một thời gian, thậm chí chấp nhận chịu lỗ để tạo hiệu ứng về khả năng sinh lời với khách hàng. Theo ông Trần Quang Khánh, chỉ cần một chút tinh ý, người mua có kinh nghiệm sẽ nhận ra ngay đây thực chất chỉ là “chiếc cần câu khách kiểu mới” được các doanh nghiệp bất động sản áp dụng. Tuy nhiên về lâu dài, hình thức này lại gây ra những hệ lụy không tốt cho thị trường bởi sẽ rất dễ khiến người mua đặt niềm tin không đúng chỗ vào chính những bất động sản mà họ đang muốn giao dịch hoặc đã sở hữu.
Trước tiên, cần phải hiểu rằng với một dự án bất động sản trước khi được đưa vào phát triển và khai thác, chủ đầu tư đã chuẩn bị rất nhiều phương án để có thể tối đa hóa lợi ích. Lợi ích này được cụ thể hóa dựa nên cơ sở thỏa thuận dân sự được thiết lập giữa hai bên, trong đó điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực chính là chữ ký đồng ý của khách hàng trên hợp đồng mua bán Nhà đất. Trong trường hợp thông thường, các chủ đầu tư thường có xu hướng chấp nhận chia sẻ và mời gọi khách hàng cùng hưởng quyền và lợi ích của căn hộ sau bán được tạo dựng dựa trên thỏa thuận của các bên hướng tới việc tìm kiếm giải pháp tối đa hóa khả năng sinh lời bất động sản thực hiện giao dịch.
Kế tiếp, người mua cần làm rõ các thỏa thuận về lợi ích bất động sản bao gồm cả những chi tiết trong việc phân chia lợi nhuận. Với cam kết của chủ đầu tư, khách hàng cần chú ý đến hợp đồng cam kết giữa các bên, đặc biệt là các chi tiết sau: Thời gian cam kết của chủ đầu tư có hiệu lực trong bao lâu? Quy định cụ thể mức lãi suất và lợi nhuận ra sao? Đâu là căn cứ bảo đảm cho những cam kết đó? Trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao nếu không thực hiện cam kết?
Điều quan trọng tiếp theo là tính pháp lý của bất động sản mà người mua muốn giao dịch, bao gồm cả căn hộ và công trình tại thời điểm hợp đồng mua bán được thiết lập. Bởi trong trường hợp hợp đồng giao dịch vì một lý do nào đó bị mất hiệu lực thì hợp đồng dịch vụ về việc khai thác cho thuê với căn hộ đó cũng sẽ bị ảnh hưởng, thậm chí người chủ mới còn phải gánh thêm trách nhiệm pháp lý với bên thứ ba nếu có phát sinh tranh chấp.
Sau cùng là đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cam kết phải là con số chấp nhận được, một con số thực tế dựa trên mặt bằng chung hiện nay. Lấy ví dụ với nhà phố, con số này khoảng 4-5%/năm, căn hộ 7-8%/năm, văn phòng 9-10%/năm trong khi riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thì tỷ suất lợi nhuận khai thác cụ thể còn phải phụ thuộc vào kỹ năng và kinh nghiệm khai thác resort của đơn vị chủ quản. Nhiều trường hợp, chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng dù còn yếu về kinh nghiệm khai thác bất động sản du lịch song vẫn mạnh dạn tuyên bố chia sẻ lợi nhuận lên đến 10-12%/năm. Trong khi đó, yếu tố cân đối trong quan hệ cung cầu của bất động sản sau đưa vào khai thác cũng là một điểm cần người mua đặc biệt lưu ý.
Tránh vay vượt quá 50% giá trị bất động sản
Thông thường, thị trường lãi suất tiền vay cứ theo chu kỳ khoảng 3-4 năm sẽ biến động một lần. Điều này làm gia tăng tỉ lệ gặp phải rủi ro đòi hỏi nhà đầu tư phải suy tính kĩ trước khi quyết định vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản. Theo đó, chỉ nên vay tối đa khoảng 50% giá trị bất động sản dự tính sẽ mua, tránh đầu tư theo kiểu lướt sóng nhanh theo cách vay đến 70-80% vốn ngân hàng bởi dễ dẫn đến rủi ro mất trắng chỉ với mức biến động 30% lãi suất. Mức lãi suất 14-15%/năm cũng là con số khá nguy hiểm với nhà đầu tư.
Cẩn thận thị trường sốt “ảo”
Mặc dù hiện tại, thị trường bất động sản đang trên đà tăng trưởng khá ổn định song cũng không phải vì thế mà người đầu tư buông lỏng cảnh giác bởi chỉ cần một biến động nhỏ, toàn bộ lợi nhuận sẽ lập tức mất ngay.
Ngoài ra, nhà đầu tư phải ý thức được sự lên xuống là quy luật chung không thể tránh của nền kinh tế và những biến động giữa bất động sản và các lĩnh vực đầu tư khác như chứng khoán, gửi tiền vào ngân hàng, vàng, ngoại tệ đóng vai trò là mối quan hệ tương hỗ lẫn nhau. Bởi trên thực tế, các ngành trong nền kinh tế có phát triển tốt thì bất động sản mới có điều kiện tăng trưởng ổn định. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo để cảm nhận được cái xung nhịp biến động giữa các ngành đối với bất động sản để đưa ra các quyết định kịp thời.
Cùng Danh Mục:
Liên Quan Khác
Leave a Reply